BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC - VẤN ĐỀ DÒNG TIỀN

Cập nhật tình hình mới nhất của BĐS Trung Quốc trong đầu năm 2023...

Chỉ hơn một năm trước, ngành Bất động sản vẫn đang là ngành bị đặt vào diện phải cải cách đặc biệt, dưới chính sách Thịnh vượng chung của Tập Cận Bình. Thế nhưng giờ đây, chính phủ Trung Quốc đang phải tìm mọi cách để cứu lấy thị trường, nhưng chưa có liều thuốc nào có vẻ hiệu quả.

DÒNG TIỀN GẶP KHÓ

Những thông tin từ phía Trung Quốc cho thấy, các công ty phát triển BĐS của Trung Quốc đang gặp vấn đề rất lớn về dòng tiền, buộc họ phải cố gắng giải phóng hàng tồn kho. Tuy nhiên, tốc độ bán hàng không mấy thuận lợi. Trên thực tế, tăng trưởng giao dịch nhà ở thương mại ở Trung Quốc đã giảm trở lại trong tháng 04 (so với tháng 03) ở cả 4 cấp thành phố của Trung Quốc.

Hoạt động giao dịch đất nền tại Trung Quốc trong tháng 04 nhìn tích cực hơn so với những gì diễn ra trong quý I, nhưng nếu nhìn rộng ra theo số liệu tháng từ đầu năm 2021 đến nay, giao dịch đất nền đầu năm nay chỉ tương đương với năm ngoái và thấp hơn nhiều so với 2021.

Hiện tại chưa có căn cứ số liệu nào để đánh giá mức độ của vấn đề dòng tiền của doanh nghiệp BĐS Trung Quốc. Nhưng nó có thể khá trầm trọng, đặc biệt là với các doanh nghiệp nhỏ, dù không có căn cứ chắc chắn. Nhận định này của mình xuất phát từ sự vụ nổi lên tại Côn Sơn, Giang Tô, Trung Quốc gần đây. Hai doanh nghiệp BDS tại đây đã bị chính quyền xử phạt khi giảm 30% giá bán nhà, với lý do việc giảm giá bán gây bất ổn cho thị trường.

Hạ giá nhà từng là mục tiêu của lãnh đạo Trung Quốc, theo mục tiêu “Thịnh vượng chung” và khẩu hiệu “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” (房子是用来住的、不是用来炒的). Tuy nhiên, việc giá nhà giảm ở thời điểm hiện tại ảnh hưởng đến hai yếu tố. (1) là nguồn thu ngân sách của chính phủ Trung Quốc. Trong năm 2021, 36.4% thu ngân sách của Trung Quốc đến từ BĐS, trong đó thu từ BĐS chiếm 16.9% doanh thu thuế và 92.1% doanh thu khác đến từ chuyển nhượng đất. Ngân sách của chính quyền các địa phương đặc biệt eo hẹp sau năm ngoái. (2) BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, giá BĐS giảm sẽ ảnh hưởng lớn tới tâm lý và hành vi chi tiêu của họ.

DÂN GIẢM ĐÒN BẨY

Nói tới chi tiêu của người dân và giá BĐS, nó có thể tạo thành một vòng xoáy tự củng cố. Người dân hạn chế chi tiêu, sẽ khiến BĐS khó bán hơn, dẫn tới giá giảm và càng khiến người dân hạn chế mua nhà.

Số liệu mới nhất từ Ngân hàng TW Trung Quốc, tiền gửi hộ gia đình tại Trung Quốc giảm 1.2 nghìn tỷ NDT. Xét tới lịch sử thì giai đoạn từ tháng 04 đến 07, lượng tiền gửi của các hộ gia đình Trung Quốc thường giảm, và 1.2 nghìn tỷ vẫn thấp hơn so với mức 1.57 nghìn tỷ đã giảm hồi năm 2021. Nhìn vào số liệu vĩ mô của Trung Quốc trong tháng 04 vừa qua, thật khó để cho rằng số tiền này đi vào tiêu dùng. Giới phân tích của Trung Quốc nhận định một phần lượng tiền này đổ vào các quỹ đầu tư, wealth management hay các tài sản ngoài bảng khác.

Cũng theo số liệu từ NHTW Trung Quốc, các khoản vay hộ gia đình Trung Quốc giảm 241.1 tỷ NDT, trong đó, vay ngắn hạn giảm 125.5 tỷ, vay dài hạn giảm 115.6 tỷ. Chúng ta có thể nhận định, một phần tiền gửi bị rút ra được sử dụng để trả các khoản vay. Đây mới là điểm dữ liệu quan trọng nhất. Khoản vay giảm đồng nghĩa với việc hộ gia đình Trung Quốc đang “de-leverage”, tức họ ngừng vay mới và trả các khoản nợ cũ. Trên thực tế, tính đến tháng 12/2022 (điểm dữ liệu gần nhất) tỷ lệ đòn bẩy của hộ gia đình Trung Quốc đã đi ngang 9 quý. Các hộ gia đình hạn chế vay đồng nghĩa với động lực mua nhà của họ thấp đi rất nhiều, vì BĐS là khoản chi rất lớn đối với phần lớn người dân và vay là việc cần thiết.

Lý do vì sao người dân hạn chế vay? Nếu nghĩ theo cách tích cực, người dân có thể đang chờ đợi lãi suất thấp hơn, nhiều ưu đãi hơn khi chính phủ Trung Quốc vẫn đang thúc đẩy các chính sách hỗ trợ BĐS. Còn nghĩ theo cách tiêu cực, người dân vẫn đang giữ tâm lý thận trọng trước bối cảnh kinh tế u ám, họ hạn chế chi những khoản chi quá lớn và giải quyết bớt nợ nần. Khi người dân trì hoãn mua nhà, doanh nghiệp BĐS gặp rắc rối về dòng tiền (không bán được hàng để có tiền mặt chi trả chi phí), dẫn đến tình trạng mất thành khoản, đặc biệt là tại các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

TỔNG KẾT

Dù lý do là gì, việc người dân trì hoãn mua nhà đang tạo sức ép không nhỏ lên vấn đề dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS. Trong khi đó, chính quyền lại ngăn chặn việc giảm giá để giải phóng hàng tồn kho của những doanh nghiệp này. Vô hình chung, các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc đang chịu sức ép từ hai phía lên vấn đề dòng tiền. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ là những người cảm nhận rõ nhất vấn đề này và sẽ chịu thiệt hại đầu tiên.

Mặc dù ngành BĐS Trung Quốc vẫn còn nhiều đất diễn, do quá trình đô thị hóa của nước này chưa dừng lại. Tuy nhiên, họ phải sống sót qua giai đoạn này trước.